率先推行全面現(xiàn)房銷售！河南信陽(yáng)新政來(lái)了

若干措施既尊重了老項(xiàng)目既有的財(cái)務(wù)平衡邏輯，又為新項(xiàng)目明確了現(xiàn)房銷售的規(guī)則，預(yù)售和現(xiàn)售的差別正逐漸縮小，二者正朝著平穩(wěn)、漸進(jìn)的過渡方向發(fā)展，為市場(chǎng)傳遞了積極且明確的信號(hào)

于帥卿/發(fā)自北京

河南省信陽(yáng)市率先走出了重要一步。

5月13日，信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》文件，提出全面推行現(xiàn)房銷售。

文件顯示，為落實(shí)國(guó)家、省房地產(chǎn)相關(guān)政策，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，做好去庫(kù)存、控增量及防范市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)等工作，信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，起草了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，公示期為2025年5月6日至5月15日。

該文件提出六項(xiàng)措施，涵蓋嚴(yán)控預(yù)售許可條件、嚴(yán)格預(yù)售資金繳存、規(guī)范預(yù)售資金使用、嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制、合理把握工程進(jìn)度，準(zhǔn)確界定新出讓土地等措施，其中嚴(yán)控預(yù)售許可條件備受關(guān)注。文件秉持“新老有別”原則，對(duì)于已取得施工許可證的項(xiàng)目，在“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”或“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，可申報(bào)商品房預(yù)售許可；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，需施工進(jìn)度達(dá)到主體封頂方可申報(bào)預(yù)售許可；而文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，則一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

文件一經(jīng)發(fā)布，便在市場(chǎng)上引發(fā)了高度關(guān)注與熱烈討論。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期現(xiàn)房銷售話題熱度攀升，說(shuō)明其已成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容和改革方向。信陽(yáng)市此次發(fā)布的若干措施為地方現(xiàn)房銷售政策提供了范例，加強(qiáng)政策引導(dǎo)十分關(guān)鍵。

他認(rèn)為，現(xiàn)房銷售模式對(duì)開發(fā)商影響最為直接。若干措施要求新出讓土地開發(fā)的商品房均實(shí)行現(xiàn)房銷售，開發(fā)商拿地時(shí)需客觀評(píng)估，精準(zhǔn)把握拿地性價(jià)比和財(cái)務(wù)測(cè)算。今年房企尤其需要重視并觀察此類制度。

“鑒于市場(chǎng)上已領(lǐng)取施工許可證但尚未開發(fā)的項(xiàng)目較多，特別是近年來(lái)商品房銷售進(jìn)度放緩，不少項(xiàng)目采用一個(gè)施工證多期開發(fā)并申請(qǐng)預(yù)售的模式，因此短期內(nèi)若干措施的實(shí)施對(duì)市場(chǎng)的沖擊相對(duì)較小?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，信陽(yáng)市若干措施的創(chuàng)新之處，在于將預(yù)售資金（購(gòu)房款）存入監(jiān)管賬戶作為網(wǎng)簽備案的前置條件，即“非存入（監(jiān)管賬戶）、不網(wǎng)簽”。此舉倒逼開發(fā)商將銷售款項(xiàng)（首付款、按揭貸款）全部存入監(jiān)管賬戶，否則將鎖定網(wǎng)簽備案功能，導(dǎo)致房屋無(wú)法網(wǎng)簽。同時(shí)，監(jiān)管賬戶需明確寫入商品房買賣合同和個(gè)人住房貸款合同。嚴(yán)格監(jiān)管還體現(xiàn)在“?？顚Ｓ谩鄙?，資金專項(xiàng)用于工程建設(shè)，按建設(shè)進(jìn)度撥付節(jié)點(diǎn)撥付，并直接支付給施工單位和供應(yīng)商。

此外，李宇嘉表示，項(xiàng)目公司才是法人，而非城市公司或總部企業(yè)。這一規(guī)定一方面有利于強(qiáng)化監(jiān)管，因地方政府監(jiān)管存在行政邊界，而城市公司、總部企業(yè)跨行政邊界，夯實(shí)項(xiàng)目法人實(shí)體便于地方對(duì)項(xiàng)目監(jiān)管，防范資金抽逃；另一方面，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司地塊抵押的開發(fā)貸、按揭貸等資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，全部用于該項(xiàng)目，明確出資人責(zé)任邊界，即總部或城市公司出資人僅為財(cái)務(wù)投資人，不能干預(yù)項(xiàng)目全過程，只有在項(xiàng)目銷售完畢且落實(shí)交付、償債后，才能分紅和收回投資。同時(shí)，這也體現(xiàn)了自有資金拿地的經(jīng)營(yíng)邏輯，避免“空手套白狼”。

為了確保若干措施的順利實(shí)施，還需要一系列配套政策的支持。目前開發(fā)商對(duì)現(xiàn)售模式存在一定抵觸情緒，需要在融資、土地出讓和營(yíng)商環(huán)境等方面給予政策扶持。例如，現(xiàn)房模式下交付風(fēng)險(xiǎn)消除，融資利率應(yīng)進(jìn)一步降低；住房回歸消費(fèi)品屬性，土地也應(yīng)成為消費(fèi)品的原材料，高地價(jià)難以維持；營(yíng)商環(huán)境需完善，如推行“拿地即開工”“銷售即辦證”，鼓勵(lì)聯(lián)合拿地，對(duì)一些手續(xù)可容缺辦理，加快規(guī)劃報(bào)建流程等。此外，李宇嘉透露，“開發(fā)商正在完善運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，研發(fā)‘快建流程’，如某央企現(xiàn)房周期從拿地到銷售可縮短至16個(gè)月等。”

此前，河南省信陽(yáng)市住建局黨組書記、局長(zhǎng)孔輝曾在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，在信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，也存在個(gè)別房企樓盤交付延期、銷售不暢，導(dǎo)致資金流動(dòng)性緊張，存在停工、續(xù)建遲緩、不能按期交付的風(fēng)險(xiǎn)；本地就業(yè)崗位不足，勞動(dòng)力人口持續(xù)流出，加之經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、人口老齡化加深等因素影響，也制約著市場(chǎng)需求，導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售后勁不足等問題，需要我們引起高度重視，并采取針對(duì)性措施逐一加以解決。

李宇嘉認(rèn)為，信陽(yáng)市的這些若干措施不僅體現(xiàn)了政策的創(chuàng)新性和前瞻性，也充分考慮了市場(chǎng)的實(shí)際情況和開發(fā)商的利益。若干措施既尊重了老項(xiàng)目既有的財(cái)務(wù)平衡邏輯，又為新項(xiàng)目明確了現(xiàn)房銷售的規(guī)則，預(yù)售和現(xiàn)售的差別正逐漸縮小，二者正朝著平穩(wěn)、漸進(jìn)的過渡方向發(fā)展，為市場(chǎng)傳遞了積極且明確的信號(hào)。

以下為若干措施：

一、嚴(yán)控預(yù)售許可條件。按照“新老有別”的原則，對(duì)已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

二、嚴(yán)格預(yù)售資金繳存。商品房預(yù)售資金（即購(gòu)房款）存入監(jiān)管賬戶設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在商品房買賣合同、個(gè)人住房貸款合同中注明監(jiān)管賬戶賬號(hào)為首付款、按揭貸款等到賬賬號(hào)，確保預(yù)專戶專存。不按規(guī)定繳存的，鎖定開發(fā)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案功能。商業(yè)銀行和公積金管理機(jī)構(gòu)要將貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，未直接發(fā)放的負(fù)責(zé)追回，無(wú)法追回的承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、規(guī)范預(yù)售資金使用。監(jiān)管賬戶中重點(diǎn)監(jiān)管資金專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，嚴(yán)格按照建設(shè)進(jìn)度撥付節(jié)點(diǎn)及合同約定，經(jīng)審批由監(jiān)管賬戶直接撥付至項(xiàng)目施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監(jiān)管資金的，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

四、嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制。項(xiàng)目開發(fā)公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項(xiàng)目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。嚴(yán)格落實(shí)使用自有資金購(gòu)地，開發(fā)公司需具備與項(xiàng)目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

五、合理把握工程進(jìn)度。以“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”為進(jìn)度申報(bào)預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供現(xiàn)場(chǎng)施工圖片、工程款發(fā)票及銀行資金撥付憑證；以“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”為進(jìn)度申報(bào)預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供施工現(xiàn)場(chǎng)圖片。

六、準(zhǔn)確界定新出讓土地。新出讓土地的時(shí)間，以土地出讓合同簽訂日期為準(zhǔn)。

本措施自印發(fā)之日?qǐng)?zhí)行。適用范圍為中心城區(qū)，各縣可參照?qǐng)?zhí)行。本措施試行期間如國(guó)家及地方法律、法規(guī)和相關(guān)政策另有規(guī)定的，以國(guó)家及地方法律、法規(guī)和政策為準(zhǔn)。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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