王韶：“四代宅”——進(jìn)化的力量，超越庭院和綠化的空間革命！

時(shí)勢(shì)造英雄，英雄亦適時(shí)！

“第四代住宅”（簡(jiǎn)稱“四代宅”）有叫庭院房，也有稱立體園林生態(tài)住房，抑或城市森林花園建筑，但更流行的叫法是“四代宅”！

追溯其源，這一概念最早于2010年威尼斯雙年展由日本建筑師冢本由晴提出；中國(guó)實(shí)踐則始于2017年清華大學(xué)建筑研究院的落地嘗試。不過(guò)，早在2000年前后，廣州金碧華府、云浮新興恒暉苑等項(xiàng)目已現(xiàn)雛形——錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、隔層露臺(tái)設(shè)計(jì)搭配國(guó)家專利，雖未成氣候，卻為今日“四代宅”埋下伏筆。

改革開(kāi)放40余年，中國(guó)住房從“無(wú)房住”到“有房住”，正邁向“住好房”的新階段。《2024年政府工作報(bào)告》明確“滿足多樣化改善性需求”，2025年更旗幟鮮明提出“建設(shè)好房子”。政策東風(fēng)下，部分地區(qū)“陽(yáng)臺(tái)不計(jì)容”“綠化面積豁免”等讓“四代宅”成為房企破解樓市困局、搶占改善市場(chǎng)的“當(dāng)紅炸子雞”。但若僅將其定義為“庭院房”或垂直綠化堆砌，則是對(duì)政策紅利與居住革命的誤讀——其本質(zhì)應(yīng)是居住空間的創(chuàng)新應(yīng)用，以陽(yáng)臺(tái)不計(jì)容為支點(diǎn)，撬動(dòng)場(chǎng)景化設(shè)計(jì)的無(wú)限可能。

一、歷史基因：從“雛形試水”到“政策風(fēng)口”，“四代宅”的興起絕非偶然

從需求層面來(lái)看，“四代宅”是中國(guó)人骨子里“有天有地”的院落情結(jié)，與城市便利性不可兼得的痛點(diǎn)，催生出“空中庭院”的折中方案。

從政策層面來(lái)看，多地政府試點(diǎn)“減少公攤”“放松陽(yáng)臺(tái)限制”“綠化不計(jì)容”列為土地出讓條件，為創(chuàng)新撕開(kāi)突破口。

從技術(shù)層面來(lái)看，錯(cuò)層挑高、模塊化隔斷等技術(shù)成熟，使6米陽(yáng)臺(tái)從“晾曬區(qū)”升級(jí)為“多功能生活艙”。

敏銳的房企很清楚“站在風(fēng)口，豬都能飛上天”，競(jìng)相以“四代宅”打造差異化產(chǎn)品搶占市場(chǎng)先機(jī)……妥妥的“當(dāng)紅炸子雞”！但若一味復(fù)制“戶戶有院、層層有綠”的標(biāo)準(zhǔn)化模板，反而陷入“新瓶裝舊酒”的怪圈。

二、特色突圍：空間革命的三大躍遷

（一）場(chǎng)景創(chuàng)新，讓陽(yáng)臺(tái)不再僅是陽(yáng)臺(tái)。

政策賦予的“不計(jì)容”特權(quán)，讓陽(yáng)臺(tái)化身“空間盲盒”。針對(duì)年輕家庭，設(shè)計(jì)“可變形陽(yáng)臺(tái)”，白天是兒童游樂(lè)區(qū)，夜晚降下投影幕布變身家庭影院；針對(duì)銀發(fā)群體，可將陽(yáng)臺(tái)改造為“療愈花園”，并集成適老化扶手、智能灌溉系統(tǒng)；針對(duì)都市新貴，推出“露臺(tái)社群計(jì)劃”，業(yè)主自發(fā)組織星空音樂(lè)會(huì)、屋頂菜園共享，復(fù)刻“四合院鄰里文化”。

（二）從“物理空間”到“生活引領(lǐng)”。

大露臺(tái)的價(jià)值不在面積，而在場(chǎng)景串聯(lián)：如，科技宅的智能種植箱與空氣循環(huán)系統(tǒng)，讓陽(yáng)臺(tái)變身“家庭微農(nóng)場(chǎng)”；寵物家庭的萌寵樂(lè)園與自動(dòng)清潔裝置，解決異味與噪聲難題；針對(duì)Z世代推出“電競(jìng)主題陽(yáng)臺(tái)”，預(yù)裝電競(jìng)設(shè)備接口、聲學(xué)隔音層，全面提升去化速度。

（三）兼得“城市便利”與“精神歸屬”。

相較于城郊別墅，“四代宅”以更低成本實(shí)現(xiàn)“出則繁華、入則寧?kù)o”：下樓即商圈，上樓可種菜，契合“既要又要”的改善心理；在樓層間嵌入公共街巷，業(yè)主可散步、品茶，破解高層冷漠癥。

三、爭(zhēng)議與破局：讓“四代宅”痛點(diǎn)變亮點(diǎn)

（一）當(dāng)前四代宅存在諸多問(wèn)題和爭(zhēng)議。

成本高、溢價(jià)難，風(fēng)險(xiǎn)高。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，“四代宅”相比普通高層住宅成本約增加650~800元/平方米，銷售均價(jià)普遍高于同地段項(xiàng)目20%以上，戶型受眾少，更適合于預(yù)算充足的改善型需求，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下存在溢價(jià)轉(zhuǎn)化難、風(fēng)險(xiǎn)高的挑戰(zhàn)!

住戶習(xí)慣各異，隱私難保證。生活隱私的保護(hù)對(duì)住戶精神和心理健康至關(guān)重要。6米挑高的大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)可能導(dǎo)致鄰里視線相互交錯(cuò)，下一樓層住戶的活動(dòng)被上一層住戶看得一清二楚，隱私得不到保護(hù)。住戶不一，素質(zhì)習(xí)慣各異，或露臺(tái)上抽煙、打電話、聽(tīng)音樂(lè)、聊天等，或燒烤聚餐常有，噪聲、異味難免鄰里間受干擾而產(chǎn)生摩擦。

大陽(yáng)臺(tái)影響采光。每一層伸出去的陽(yáng)臺(tái)對(duì)于下一層就是個(gè)巨大的屋檐，因陽(yáng)光直射角度問(wèn)題，巨大的屋檐就成了陽(yáng)光的遮蔽器，很可能陽(yáng)光最多只能直接照射到陽(yáng)臺(tái)上，室內(nèi)采光將無(wú)可避免地受到影響。

極端天氣產(chǎn)生隱患。陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)大且寬，更不能封閉，造成高空拋物風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加。如果圍欄不足夠高，又將存在安全隱患。

南方臺(tái)風(fēng)、暴雨，北方雨雪、沙塵暴等極端天氣對(duì)“四代宅”都是極大的考驗(yàn)，受臺(tái)風(fēng)、雨雪、沙塵暴等的沖擊，將可能導(dǎo)致植物被破壞而影響排水造成堵塞，誘發(fā)安全隱患，更不要說(shuō)衛(wèi)生打理難度大了。

綠植弊大于利。陽(yáng)臺(tái)上綠植從觀感上考慮是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，但實(shí)際使用過(guò)程不僅可能影響室內(nèi)通風(fēng)和遮擋光線，還滋生蚊蟲(chóng)，如果噴灑殺蟲(chóng)藥還可能危及住戶身心健康，根系發(fā)達(dá)的大喬木還可能影響建筑的結(jié)構(gòu)安全。

住戶訴求參差，物管難度大。住戶素質(zhì)各異，訴求不一，大量的大陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)給了住戶無(wú)限的想象空間，如果后期物業(yè)管理不到位，任由住戶私封閉陽(yáng)臺(tái)，或種植喬木，或亂搭亂建……建筑整體立面和城市界面也將顯得凌亂不堪，形象、舒適將成為一句空話。

（二）部分地區(qū)四代宅積極探索破局思路。

如針對(duì)成本難題有項(xiàng)目通過(guò)定制精裝包鎖定年薪80萬(wàn)+客群，溢價(jià)30%且去化周期縮短40%。針對(duì)隱私與采光，有城市用“動(dòng)態(tài)霧化玻璃”一鍵切換透明模式，或以鏤空鋁板+反射涂料使北向陽(yáng)臺(tái)日照增加2小時(shí)。針對(duì)綠植困局，有項(xiàng)目嘗試“垂直菜園”以PVC種植槽替代覆土，蚊蟲(chóng)投訴率下降70%，年養(yǎng)護(hù)成本僅500元/戶。針對(duì)管理亂象，有社區(qū)將“封閉陽(yáng)臺(tái)需統(tǒng)一設(shè)計(jì)，違者罰款1%”寫(xiě)入購(gòu)房合同，交付三年外立面零違規(guī)。

“四代宅”優(yōu)點(diǎn)明顯，問(wèn)題也突出。但金無(wú)足赤，人無(wú)完人，“四代宅”存在的爭(zhēng)議恰是迭代契機(jī)。中國(guó)住房任何時(shí)候都存在重大需求，都想住好房子，只不過(guò)消費(fèi)能力不一、需求也不一罷了!“四代宅”不會(huì)取代傳統(tǒng)住宅，但無(wú)論如何都是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個(gè)有益探索。

四、未來(lái)進(jìn)化：政策與市場(chǎng)的“共生實(shí)驗(yàn)”

（一）政策進(jìn)入深水區(qū)，需要凝聚更多智慧。

“四代宅”發(fā)展促使政策應(yīng)更加精細(xì)，要因城施策、因地制宜。一線城市人口密集，政策側(cè)重提高土地利用率，鼓勵(lì)緊湊型“四代宅”，強(qiáng)化公共空間規(guī)劃；生態(tài)優(yōu)的二線城市，或鼓勵(lì)自然融合度高的“四代宅”。

“四代宅”應(yīng)鼓勵(lì)跨界合作，推動(dòng)房地產(chǎn)與建筑、農(nóng)業(yè)、科技等產(chǎn)業(yè)融合。如引導(dǎo)農(nóng)業(yè)企業(yè)參與垂直綠化，科技企業(yè)研發(fā)智能家居與節(jié)能設(shè)備，提升“四代宅”智能化與綠色化。

“四代宅”應(yīng)建立長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制。確保政策的延續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)房企資質(zhì)與項(xiàng)目監(jiān)管，嚴(yán)防政策濫用與違規(guī)建設(shè)，建立質(zhì)量追溯體系，保障消費(fèi)者權(quán)益。

（二）積極發(fā)掘“新物種”，推動(dòng)產(chǎn)品持續(xù)升級(jí)

智能升級(jí)。除現(xiàn)有智能設(shè)備，還引入人工智能與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，如智能傳感器調(diào)節(jié)環(huán)境參數(shù)，人臉識(shí)別與語(yǔ)音控制家居，搭建智能家居云平臺(tái)實(shí)現(xiàn)設(shè)備互聯(lián)。

康養(yǎng)融合。老齡化加劇，“四代宅”注重健康養(yǎng)老融合。設(shè)計(jì)養(yǎng)老戶型與設(shè)施，引入健康管理服務(wù)，打造社區(qū)健康生態(tài)，鼓勵(lì)居民戶外活動(dòng)。

建設(shè)提質(zhì)。“四代宅”要多采用模塊化與裝配式建筑技術(shù)。工廠預(yù)制各部分，現(xiàn)場(chǎng)組裝，縮短工期、減少污染、提高精度，實(shí)現(xiàn)個(gè)性化定制。

綠色低碳。“四代宅”應(yīng)向能源自給與循環(huán)邁進(jìn)。除光伏板，還采用風(fēng)能、地?zé)崮艿惹鍧嵞茉矗ㄟ^(guò)雨水收集、余熱回收等技術(shù)，降低能耗與污染。

（三）融入社區(qū)治理，探索共創(chuàng)共建共治共享。

強(qiáng)化共享理念。建設(shè)共享廚房等公共空間，開(kāi)展共享種植等活動(dòng)，提高資源利用率，增強(qiáng)居民歸屬感。

融入智慧城市建設(shè)。與交通、能源、環(huán)保等系統(tǒng)聯(lián)通，優(yōu)化交通流量、對(duì)接能源管理、參與環(huán)保治理，打造智慧綠色城市。

推動(dòng)治理創(chuàng)新。鼓勵(lì)居民參與社區(qū)治理與創(chuàng)新，吸引科研機(jī)構(gòu)和企業(yè)入駐，推動(dòng)多領(lǐng)域創(chuàng)新，助力基層治理創(chuàng)新。

“四代宅”本質(zhì)是居住，我們需要從“概念炒作”回歸“實(shí)用主義”。未來(lái)的“四代宅”，或?qū)⒊掷m(xù)打破“居住”與“生活”的邊界——推開(kāi)窗，不是千篇一律的綠植，而是基于個(gè)體需求的“生活場(chǎng)景”。不僅僅是一個(gè)居住的場(chǎng)所，更是一個(gè)集生活、工作、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、社交等多種功能于一體、滿足人們對(duì)美好生活的全方位需求的綜合性空間。

當(dāng)然，“四代宅”目前也存在諸多爭(zhēng)議，但這也恰是中國(guó)居住革命必經(jīng)的陣痛。從“政策紅利”到“人本設(shè)計(jì)”，從“庭院堆砌”到“場(chǎng)景革命”，其終極目標(biāo)不是定義“第四代”，而是讓每一代人推開(kāi)窗時(shí)都能看見(jiàn)屬于自己的“好房子”?；貞?yīng)《2025年政府工作報(bào)告》“住房的進(jìn)化，本質(zhì)是人民對(duì)美好生活的丈量！”

我也相信，伴隨時(shí)代進(jìn)步，以及人民群眾生活水平的提升，中國(guó)的居住模式亦會(huì)與時(shí)俱進(jìn)，“四代宅”之后或?qū)⑦€有“五代宅、六代宅”……唯一不變的是“人與自然共生，推開(kāi)窗即是詩(shī)與遠(yuǎn)方”的追求！

萬(wàn)物皆有理，順之則易，逆之則難！

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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