和泓服務(wù)“退貨”：收并購(gòu)雙刃劍下的規(guī)模與陣痛

當(dāng)行業(yè)從規(guī)模競(jìng)賽轉(zhuǎn)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，過(guò)度依賴收并購(gòu)的企業(yè)正面臨戰(zhàn)略調(diào)整陣痛

中房報(bào)記者 梁笑梅丨北京報(bào)道

截至2025年5月16日收盤(pán)，和泓服務(wù)股價(jià)為1.35港元/股，較2021年近4港元/股的高點(diǎn)縮水超66%。2021年，正值和泓服務(wù)上市初期規(guī)模擴(kuò)張階段，公司抓住物管行業(yè)收并購(gòu)潮的機(jī)會(huì)，斥資近3億元收購(gòu)了7家物管公司的股權(quán)，包括江蘇深華時(shí)代物業(yè)51%的股權(quán)。然而，隨著市場(chǎng)對(duì)這些收購(gòu)效果的質(zhì)疑增加，其后遺癥逐漸傳導(dǎo)至資本市場(chǎng)，導(dǎo)致股價(jià)承壓。

不容忽視的是，上市后憑借多次收并購(gòu)后實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍遷后，和泓服務(wù)如今卻連續(xù)上演"退貨"戲碼。5月9日，這家曾以“港股增速前三”著稱的上市物企宣布虧本1370萬(wàn)元出售江蘇深華時(shí)代物業(yè)51%股權(quán)，距離其2023年底原價(jià)退還貴州星際物業(yè)股權(quán)僅隔半年。四年前以4080萬(wàn)元高價(jià)收購(gòu)的標(biāo)的，如今以3050萬(wàn)元"骨折價(jià)"出手，折射出激進(jìn)擴(kuò)張策略的副作用正在顯現(xiàn)。

資料顯示，和泓服務(wù)過(guò)去五年通過(guò)16起收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模三級(jí)跳，在管面積突破6200萬(wàn)平方米。然而硬幣的另一面是：應(yīng)收賬款五年暴增15倍，2024年計(jì)提減值規(guī)模超過(guò)凈利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流首現(xiàn)負(fù)值。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的一位研究員指出：“當(dāng)行業(yè)從規(guī)模競(jìng)賽轉(zhuǎn)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，過(guò)度依賴收并購(gòu)的企業(yè)正面臨戰(zhàn)略調(diào)整陣痛?！痹诜康禺a(chǎn)下行周期與資本市場(chǎng)估值重構(gòu)的雙重壓力下，這場(chǎng)關(guān)乎生存的"退貨"抉擇，正成為物管行業(yè)轉(zhuǎn)型期的典型樣本。

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兩次“退貨”虧超千萬(wàn)

華東戰(zhàn)略腹地遭腰斬

在寧愿虧損也要出售的情況下，和泓服務(wù)賣(mài)掉江蘇深華時(shí)代物業(yè)的最大原因是標(biāo)的資產(chǎn)的質(zhì)量惡化。公告顯示，該物業(yè)2024年稅前利潤(rùn)同比驟降40.2%，2025年一季度更錄得132.6萬(wàn)元虧損。

和泓服務(wù)表示，出售目標(biāo)公司可讓集團(tuán)精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)、減低與較弱資產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，并將資源投放于有望獲得更大回報(bào)的業(yè)務(wù)。

“這相當(dāng)于把四年前吞下的擴(kuò)張成果又吐了出來(lái)?！蹦匙C券機(jī)構(gòu)物業(yè)分析師。數(shù)據(jù)顯示，被退回的江蘇深華時(shí)代物業(yè)在管面積達(dá)780萬(wàn)平方米，占和泓服務(wù)華東區(qū)域總盤(pán)子的50.2%。交易完成后，其華東在管面積將縮水至773萬(wàn)平方米，區(qū)域戰(zhàn)略地位從第二大業(yè)務(wù)支柱滑落至第四。

更嚴(yán)峻的是應(yīng)收賬款危機(jī)。截至2024年末，深華時(shí)代物業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)187天，遠(yuǎn)超行業(yè)120天的警戒線?！皹?biāo)的公司賬期管理失控，直接拖累母公司現(xiàn)金流?！鄙鲜霾辉妇呙慕鹑诜治鰩熤赋觯?024年和泓服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額首現(xiàn)-1072.8萬(wàn)元，與三年前1.2億元凈流入形成鮮明對(duì)比。

值得關(guān)注的是，股權(quán)轉(zhuǎn)讓最終期限設(shè)定在2026年底，也就是說(shuō)交易設(shè)計(jì)存在“緩沖期”。仲量聯(lián)行研究部的一位總監(jiān)分析：“兩年過(guò)渡期既為平穩(wěn)交接留出空間，也暴露出買(mǎi)方對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的疑慮?！辟I(mǎi)方靖江智匯雖承諾維持現(xiàn)有管理團(tuán)隊(duì)，但新股東武建香夫婦旗下企業(yè)涉足家政、景觀工程等跨界領(lǐng)域，能否盤(pán)活存量物業(yè)仍存變數(shù)。

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減值吞噬利潤(rùn)

商譽(yù)暗雷潛伏

翻看和泓服務(wù)2024年財(cái)報(bào)，一組數(shù)據(jù)觸目驚心：1.11億元信用減值撥備超過(guò)凈利潤(rùn)28%，應(yīng)收賬款規(guī)模達(dá)5.64億元占營(yíng)收33.16%，兩年以上賬齡款項(xiàng)占比驟升10個(gè)百分點(diǎn)。“這相當(dāng)于每收3塊錢(qián)就有1塊是'紙上富貴'?！币晃粐?guó)泰君安分析師直言，公司五年間應(yīng)收賬款復(fù)合增速73.3%，遠(yuǎn)超40.6%的營(yíng)收增速，揭示出規(guī)模擴(kuò)張的質(zhì)量隱患。

收并購(gòu)埋下的地雷不止于此。截至2024年末，4.61億元商譽(yù)占總資產(chǎn)26.7%，盡管當(dāng)年僅計(jì)提800萬(wàn)元減值，但潛在風(fēng)險(xiǎn)高懸。“并購(gòu)標(biāo)的估值普遍在10倍PE以上，若后續(xù)整合失利，商譽(yù)減值可能引發(fā)業(yè)績(jī)雪崩。”一位不愿具名的金融分析師提醒。事實(shí)上，2024年北京和眾物業(yè)已出現(xiàn)商譽(yù)減值，成為預(yù)警信號(hào)。

根據(jù)最新報(bào)告顯示，物管行業(yè)收并購(gòu)PE中位數(shù)已從2021年的13.2倍降至2024年的6.8倍。面對(duì)估值理性回歸，和泓服務(wù)不得不調(diào)整策略：2024年新增并購(gòu)僅1起，較2021年的7起斷崖式下跌。

從“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”到“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，本質(zhì)是粗放增長(zhǎng)模式難以為繼。行業(yè)正經(jīng)歷從外延式擴(kuò)張向內(nèi)生式增長(zhǎng)的范式轉(zhuǎn)換。

站在2025年的十字路口，和泓服務(wù)的困境頗具行業(yè)代表性。當(dāng)68.29%的毛利來(lái)自基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，增值服務(wù)占比持續(xù)萎縮，單純依賴管理面積擴(kuò)張的商業(yè)模式已觸及天花板。

正如萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全所言：“未來(lái)物企的競(jìng)爭(zhēng)力不在規(guī)模榜單，而在服務(wù)深度?！睂?duì)于和泓服務(wù)而言，能否將"退貨"陣痛轉(zhuǎn)化為服務(wù)力重塑的契機(jī)，將決定其能否在行業(yè)洗牌中守住目前位置。而整個(gè)物管行業(yè)，也正在這場(chǎng)規(guī)模與質(zhì)量的博弈中，尋找新的價(jià)值坐標(biāo)。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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