新城悅服務(wù)8億關(guān)聯(lián)交易曝光 停牌危機(jī)折射物管行業(yè)合規(guī)風(fēng)暴

當(dāng)資本紅利褪去，合規(guī)性與透明度成為企業(yè)生存的生命線

中房報(bào)記者 梁笑梅丨北京報(bào)道

新城悅服務(wù)發(fā)布了關(guān)于停牌的最新公告。

5月13日，新城悅服務(wù)連發(fā)公告，承認(rèn)核數(shù)師在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)多筆未披露的關(guān)聯(lián)交易，最高未償還余額達(dá)8億元，且相關(guān)資金流動(dòng)未經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)、銀行對(duì)賬單存在不一致。盡管公司強(qiáng)調(diào)資金已于2024年底全數(shù)償還，但內(nèi)控漏洞與程序違規(guī)的指控已觸發(fā)獨(dú)立調(diào)查。

中指研究院專家直言此舉“涉嫌違法”，并警示高層震動(dòng)與長(zhǎng)期停牌風(fēng)險(xiǎn)。這場(chǎng)風(fēng)波不僅將新城悅服務(wù)推向監(jiān)管風(fēng)暴眼，也為物業(yè)行業(yè)關(guān)聯(lián)交易合規(guī)性敲響警鐘。

對(duì)此，新城悅服務(wù)方面人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“未來(lái)刊發(fā)預(yù)期日期還須與公司核數(shù)師進(jìn)一步協(xié)定，具體請(qǐng)以后續(xù)公告為準(zhǔn)。”

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關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)達(dá)8億元

內(nèi)控漏洞觸發(fā)獨(dú)立調(diào)查

新城悅服務(wù)的停牌危機(jī)始于今年的3月30日。原定于3月31日發(fā)布的年報(bào)因“需額外審核程序”被緊急叫停，次日公司股票正式停牌。彼時(shí)，公司僅模糊回應(yīng)稱“關(guān)聯(lián)資金需進(jìn)一步核實(shí)”，但5月13日的公告揭開了更深層問(wèn)題：核數(shù)師在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，新城悅服務(wù)與關(guān)聯(lián)方之間存在多筆未入賬資金往來(lái)，總額高達(dá)8億元，且銀行流水與財(cái)務(wù)記錄嚴(yán)重不符。

根據(jù)公告披露，這些資金往來(lái)被定性為“向關(guān)聯(lián)人士提供財(cái)務(wù)資助”，但既未經(jīng)過(guò)董事會(huì)審批，也未在財(cái)務(wù)報(bào)表中如實(shí)記錄。盡管公司強(qiáng)調(diào)“截至2024年12月31日已全數(shù)償還”，但核數(shù)師指出，交易缺乏商業(yè)合理性說(shuō)明，且資金流向存疑。

值得關(guān)注的是，關(guān)聯(lián)方新城控股早在3月28日便完成年報(bào)披露，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收889.99億元，而新城悅服務(wù)卻在最后關(guān)頭“踩剎車”，暴露出兩家公司財(cái)務(wù)協(xié)同中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，新城悅服務(wù)方面回應(yīng)稱：“年報(bào)具體刊發(fā)日期需與核數(shù)師協(xié)定，將以公告為準(zhǔn)?！比欢?，這一表態(tài)未能平息市場(chǎng)疑慮。公司股價(jià)定格在停牌前的2.8港元，較2024年高點(diǎn)暴跌67%，市值蒸發(fā)超50億港元。

為應(yīng)對(duì)監(jiān)管與投資者壓力，新城悅服務(wù)迅速成立由三位獨(dú)立非執(zhí)行董事張燕、朱偉、姜旭之組成的調(diào)查委員會(huì)，并聘請(qǐng)第三方律師及IT取證團(tuán)隊(duì)介入。

根據(jù)公告，調(diào)查重點(diǎn)包括三個(gè)方面。一是追溯8億元資金的具體用途、決策鏈條及受益人。二是解析銀行對(duì)賬單與賬面記錄不一致的根源。三是確認(rèn)違規(guī)操作中知情或參與的管理層。

“動(dòng)用IT取證工具意味著調(diào)查進(jìn)入電子證據(jù)固定階段，不排除存在人為篡改記錄的可能性?！币晃桓酃蓪徲?jì)人士分析稱。

中指研究院華南分院總經(jīng)理張化學(xué)則直言：“此類未經(jīng)審批的關(guān)聯(lián)交易與恒大物業(yè)134億資金挪用案性質(zhì)相似，涉事高管可能面臨行政處罰甚至刑事追責(zé)。”

盡管新城悅服務(wù)強(qiáng)調(diào)“集團(tuán)運(yùn)營(yíng)未受影響”，但市場(chǎng)對(duì)其業(yè)務(wù)拓展能力的擔(dān)憂加劇。數(shù)據(jù)顯示，新城悅服務(wù)超70%的在管項(xiàng)目來(lái)自新城控股，深度捆綁的商業(yè)模式在此次風(fēng)波中顯露出脆弱性。

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從恒大到新城悅

關(guān)聯(lián)交易信任危機(jī)下的物管生死劫

新城悅服務(wù)并非首個(gè)因關(guān)聯(lián)交易陷入危機(jī)的物管企業(yè)。2022年，恒大物業(yè)134億元存款“消失”事件曾導(dǎo)致行業(yè)市值蒸發(fā)超千億。此次事件再次暴露物業(yè)公司與地產(chǎn)母公司之間的資金往來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

一位不愿具名的物業(yè)分析師指出：“物業(yè)企業(yè)依賴關(guān)聯(lián)方輸送項(xiàng)目的模式，在地產(chǎn)上行期是優(yōu)勢(shì)，但在地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)蔓延時(shí)，極易成為資金違規(guī)流動(dòng)的溫床?！睌?shù)據(jù)顯示，2024年港股物管企業(yè)中，關(guān)聯(lián)方收入占比超30%的企業(yè)達(dá)17家，其中部分企業(yè)關(guān)聯(lián)交易披露存在“選擇性透明”問(wèn)題。

張化學(xué)進(jìn)一步警示：“若調(diào)查坐實(shí)新城悅服務(wù)違規(guī)，其停牌時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)年。參考恒大物業(yè)案例，即便復(fù)牌，股價(jià)腰斬、業(yè)務(wù)萎縮幾乎不可避免?！?/span>

截至發(fā)稿，新城悅服務(wù)仍處于停牌狀態(tài)，復(fù)牌時(shí)間表未定。參考恒大物業(yè)停牌18個(gè)月、復(fù)牌首日暴跌47%的先例，市場(chǎng)對(duì)其前景普遍悲觀。

“即便資金未受損，程序違規(guī)導(dǎo)致的監(jiān)管處罰與投資者訴訟將形成雙重打擊?！币晃桓酃赏缎腥耸繙y(cè)算，按聯(lián)交所紀(jì)律處分慣例，公司可能面臨千萬(wàn)港元級(jí)罰款，而管理層若遭禁業(yè)，將加劇運(yùn)營(yíng)動(dòng)蕩。

更為嚴(yán)峻的是，當(dāng)前物業(yè)板塊估值持續(xù)承壓，行業(yè)平均市盈率已從2021年的30倍降至8倍。新城悅服務(wù)若無(wú)法快速修復(fù)信譽(yù)，其市場(chǎng)拓展與融資能力恐遭長(zhǎng)期拖累。

不可否認(rèn)，新城悅服務(wù)的8億元資金風(fēng)波，撕開了物業(yè)行業(yè)依附式增長(zhǎng)的隱秘傷口。這既是公司治理失控的典型案例，也是物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型期的縮影。當(dāng)資本紅利褪去，合規(guī)性與透明度成為企業(yè)生存的生命線。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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