建業(yè)新生活股價暴跌市值縮水 老將王俊“二進(jìn)宮”能否力挽狂瀾？

對于這家河南龍頭物企而言，換帥不是終點，而是新一輪生存競速的起點。

中房報記者 梁笑梅丨北京報道

截至2025年5月8日收盤，建業(yè)新生活有限公司（以下簡稱“建業(yè)新生活”，09983.HK）股價報1.2港元/股，單日下跌2.44%。相較2020年5月上市首日8.37港元/股的收盤價，累計跌幅達(dá)85.7%，市值從超百億港元大幅縮水至不足20億港元（按總股本約16.7億股估算），凸顯市場對其基本面與行業(yè)前景的深度調(diào)整預(yù)期。

4月30日，建業(yè)新生活一紙公告將王俊重新推上CEO之位。這位曾在2019年至2022年帶領(lǐng)公司實現(xiàn)規(guī)模與利潤雙增長的前掌舵者，時隔三年再度歸來。而前任CEO代紀(jì)玲上任僅半年便匆匆離場，成為這家河南物企三年內(nèi)第三位“短命”CEO。頻繁換帥的背后，是建業(yè)新生活在母公司債務(wù)危機(jī)、行業(yè)競爭白熱化及自身轉(zhuǎn)型陣痛中的掙扎與突圍。

5月8日，建業(yè)新生活方面人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，“相關(guān)信息以上市公司對外披露為準(zhǔn)?！?/span>

資料顯示，建業(yè)新生活是建業(yè)集團(tuán)旗下的綜合性生活服務(wù)提供商，于2020年5月在港交所上市。公司成立于2019年，總部位于河南鄭州，主要業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、社區(qū)增值服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)運營及智慧社區(qū)解決方案等領(lǐng)域。

2024年，建業(yè)新生活雖以2.38億元凈利潤實現(xiàn)扭虧，但其核心業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)下滑，增值服務(wù)收入縮水，母公司建業(yè)地產(chǎn)的流動性危機(jī)更如達(dá)摩克利斯之劍高懸。

行業(yè)分析師指出，王俊的回歸既是戰(zhàn)略回調(diào)，亦是背水一戰(zhàn)——既要修復(fù)市場對管理層的信心，更需在增值服務(wù)創(chuàng)新、第三方外拓及母企風(fēng)險隔離間找到平衡點。

這場“老將重啟”的戲碼，能否成為建業(yè)新生活絕地反擊的轉(zhuǎn)折點還有待市場驗證。

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“救火隊長”的輪回與使命

“王俊是建業(yè)體系內(nèi)少有的‘金融+實業(yè)’雙棲高管，他的回歸本質(zhì)是戰(zhàn)略糾偏。”一位參與建業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略會議的投行人士透露。

翻開王俊的履歷，其職業(yè)路徑與建業(yè)新生活的命運深度交織：2018年，時年38歲的王俊空降建業(yè)，此前他在普華永道、碧桂園及摩根士丹利投行部積累的資本運作經(jīng)驗，被建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森視為推動物業(yè)板塊分拆上市的關(guān)鍵籌碼。

事實證明，這一選擇頗具前瞻性。2019年至2021年，王俊執(zhí)掌下的建業(yè)新生活實現(xiàn)爆發(fā)式增長：在管面積從5700萬平方米躍升至1.36億平方米，社區(qū)增值服務(wù)收入三年復(fù)合增長率達(dá)62%，2020年成功登陸港股募資23.4億港元。然而，隨著2022年建業(yè)地產(chǎn)陷入流動性危機(jī)，王俊被調(diào)離一線，接任者史書山、代紀(jì)玲雖通過收縮非業(yè)主增值服務(wù)實現(xiàn)賬面扭虧，卻未能扭轉(zhuǎn)核心業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)下滑的頹勢。

2024年年報顯示，建業(yè)新生活社區(qū)增值服務(wù)收入同比減少1.64億元至5.45億元，非業(yè)主增值服務(wù)收入腰斬至1.09億元。代紀(jì)玲主導(dǎo)的“建業(yè)+”平臺升級與社區(qū)電商直播，雖創(chuàng)下單場5.8萬人次觀看的流量峰值，但生鮮家電21%的轉(zhuǎn)化率難掩結(jié)構(gòu)性短板——智慧社區(qū)解決方案因地產(chǎn)交付量銳減，收入同比下滑43%。

“王俊的強(qiáng)項在于資本整合與資源嫁接，這正是當(dāng)前最需要的。”易居研究院智庫中心分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出。數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)新生活第三方外拓合約面積占比已達(dá)65.79%，但2024年增速僅0.7%，遠(yuǎn)低于萬物云等行業(yè)頭部企業(yè)。王俊在2019年曾通過收購河南建業(yè)嘉居物業(yè)等標(biāo)的，實現(xiàn)第三方外拓面積三年增長400%，這一“并購+深耕”模式或?qū)⒈恢貑ⅰ?/span>

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三座大山下的轉(zhuǎn)型困局

“物業(yè)做電商就像在沙漠里種水稻?！币晃晃飿I(yè)行業(yè)資深人士如此評價。代紀(jì)玲任內(nèi)，建業(yè)新生活嘗試通過社區(qū)直播、品牌聯(lián)名打開增值服務(wù)局面，但2024年社區(qū)電商GMV（商品交易總額）僅1.2億元，占增值服務(wù)收入比重不足25%。更嚴(yán)峻的是，受地產(chǎn)交付量萎縮影響，智慧社區(qū)解決方案收入銳減1.64億元，直接拖累整體增值服務(wù)收入下滑。

中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長楊熙曾指出，物業(yè)增值服務(wù)的核心競爭力在于“高頻剛需+本地化運營”。建業(yè)新生活“鄰里食堂”雖覆蓋17%在管社區(qū)，但單店日均營收不足2000元，規(guī)?；孕钑r日。王俊面臨的抉擇在于：是繼續(xù)加碼重資產(chǎn)社區(qū)商業(yè)，還是轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)服務(wù)輸出？

截至2024年底，建業(yè)新生活在管面積1.97億平方米，其中65.79%來自第三方，但河南本土占比仍超80%?！昂幽衔飿I(yè)費均價僅1.8元/平方米/月，比全國均值低30%，這決定了外拓必須走出本省?！币晃毁Y深物業(yè)分析師指出。然而，萬物云2025年初以2.27億元收購中洲物業(yè)，金茂服務(wù)加速布局長三角，建業(yè)新生活的全國化步伐明顯滯后。

一位知情人士透露，建業(yè)新生活2024年曾接觸多個省外并購標(biāo)的，但因母公司風(fēng)險傳導(dǎo)導(dǎo)致盡調(diào)受阻?！艾F(xiàn)在行業(yè)并購估值已從PE（市盈率）15倍降至8倍，但建業(yè)賬上11.9億元現(xiàn)金中，超6億元需預(yù)留應(yīng)對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款壞賬。”

建業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)仍在發(fā)酵。2024年其銷售額同比下滑31.1%，資產(chǎn)負(fù)債率攀升至93.7%，而建業(yè)新生活來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款余額仍高達(dá)9.3億元，計提壞賬比例達(dá)45%。“若母公司債務(wù)重組失敗，建業(yè)新生活可能面臨資產(chǎn)減值二次沖擊?！币晃粯?biāo)普全球評級分析師警告。

對此，王俊或需采取“雙軌策略”：一方面，推動建業(yè)新生活與建業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)、業(yè)務(wù)切割，2024年其來自關(guān)聯(lián)方的合約面積占比已降至34.21%；另一方面，利用河南“白名單”融資機(jī)制，爭取政策性銀行對保障房物業(yè)服務(wù)的資金支持。

從史書山到代紀(jì)玲，再到王俊，建業(yè)新生活的CEO更迭如同行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影——當(dāng)傳統(tǒng)物業(yè)模式遭遇增長天花板，掌舵者必須在戰(zhàn)略定力與靈活轉(zhuǎn)身間找到微妙的平衡。對于這家河南龍頭而言，換帥不是終點，而是新一輪生存競速的起點。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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