無(wú)房企報(bào)名！深圳一“百億地塊”開(kāi)拍前48小時(shí)撤拍

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，有能力拿百億元地塊的主要是央企開(kāi)發(fā)商。

于帥卿/發(fā)自北京

深圳一“地王”在開(kāi)拍前48小時(shí)戲劇性撤拍，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

4月28日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱(chēng)，受委托人通知，原擬定于4月30日出讓的寶安新安街道A002-0060宗地，中止出讓程序。

對(duì)于此次土地出讓中止的具體原因，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者先后聯(lián)系了深圳公共資源交易中心和深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局相關(guān)工作人員，雙方均表示，“不清楚”。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，此次出讓中止公告是在保證金截止后仍無(wú)人應(yīng)價(jià)的情況下公布的，這相當(dāng)于變相“流拍”。

A002-0060 宗地于3月31 日掛牌，該地塊位于深圳市寶安區(qū)新安街道，距離歡樂(lè)港灣海岸線約300米，是近5年首次釋放的黃金靚地（含住宅），其地段價(jià)值與此前出讓的深超總、后海地塊相當(dāng)。

同時(shí)，其也是深圳寶中最大體量的集中連片凈地，未來(lái)規(guī)劃將其打造成“文旅商住綜合體天花板”，掛牌起始價(jià)為86.27億元。據(jù)業(yè)內(nèi)此前估算，若地塊能成功交易，溢價(jià)率超過(guò)16%，成交價(jià)將突破百億門(mén)檻，有望成為寶安區(qū)的“百億新地王”。

3月4日，該地塊還舉行了推介會(huì)，深圳本土企業(yè)如華潤(rùn)置地、中海發(fā)展、深鐵置業(yè)，以及民企鴻榮源、星河控股等，和外地企業(yè)如廈門(mén)國(guó)貿(mào)、武漢城建、華發(fā)控股、中國(guó)能建等品牌房企現(xiàn)身推介會(huì)。最終，該地塊卻無(wú)人報(bào)名競(jìng)拍。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，該地塊體量較大，抑制了開(kāi)發(fā)商拿地意愿。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，有能力拿百億元地塊的主要是央企開(kāi)發(fā)商，且近年來(lái)央企拿地集中在核心城市的核心區(qū)域，寶中該地塊并非核心區(qū)域的核心地塊。

從地塊自身?xiàng)l件來(lái)看，其占地面積4.75萬(wàn)平方米，總建筑面積27萬(wàn)平方米，容積率 5.7。其中，住宅面積13.23 萬(wàn)平方米，酒店面積3.5萬(wàn)平方米，商業(yè)面積10.25萬(wàn)平方米（其中 2.25萬(wàn)平方米可轉(zhuǎn)換為酒店/商務(wù)公寓，允許在10.25萬(wàn)平方米商業(yè)比例中不超過(guò)1.5萬(wàn)平方米設(shè)置地下商業(yè)）。這種設(shè)計(jì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈和運(yùn)營(yíng)能力提出了極高的要求。

該地塊開(kāi)發(fā)要求也頗具特點(diǎn)，規(guī)定6年竣工周期、預(yù)留濱海廊橋接駁口、配建社區(qū)文體設(shè)施等要求，尤其是涉及港深西部鐵路25平方米禁建區(qū)的特殊條款，既體現(xiàn)出城市規(guī)劃的前瞻性，為開(kāi)發(fā)商設(shè)置了多重技術(shù)門(mén)檻。

同時(shí)，該地塊商業(yè)比重過(guò)大，且要求整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)@對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求過(guò)高。深圳非住宅（特別是公寓）存量較大，包括酒店、商辦等，目前正面臨著空置和去化壓力大、招商難的問(wèn)題。該地塊住宅部分占比 49%，允許分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)黄溆酁榫频昙吧虡I(yè)，占比 51%，且限整體轉(zhuǎn)讓。

此前深圳寶中地塊也有過(guò)類(lèi)似無(wú)人報(bào)名的情況。2022 年8月第二輪集中出讓的寶安新安 A001 - 0212 宗地，就因商業(yè)比例超50%而遭遇流拍。一年后，該地塊調(diào)整為純住宅，去除了“辦公建面”比例，僅保留了5000 平方米的商業(yè)規(guī)劃，隨后順利出讓。

“此次A002-0060 宗地商辦占比同樣超過(guò) 50%，且項(xiàng)目周邊有歡樂(lè)港灣等商業(yè)體，周邊居民消費(fèi)更傾向于壹方城，這意味著該地塊未來(lái)開(kāi)業(yè)后可能人氣冷清，導(dǎo)致利潤(rùn)不及預(yù)期?！崩钣罴伪硎?，這也反映出當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下開(kāi)發(fā)商的顧慮，地方政府對(duì)該地塊的預(yù)期與當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境存在一定差距。盡管該地塊位置優(yōu)越，在過(guò)去樓市火熱時(shí)一直備受開(kāi)發(fā)商追捧，政府也通過(guò)調(diào)整規(guī)劃，將商辦改為商住，試圖展現(xiàn)誠(chéng)意以激活區(qū)域土地市場(chǎng)，但如今市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生巨大變化。

實(shí)際上，近期深圳已有多個(gè)地塊“商改住”，如4月19日，龍華梅林關(guān)附近的40-04地塊，由商業(yè)性辦公用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地；4月16日，寶安沙井地鐵口旁05-04-01、05-03兩宗地塊拆分合并后，部分商業(yè)用地、公共綠地，新調(diào)整出1宗二類(lèi)居住用地；4月9日，平湖地鐵站附近03-28地塊，由商業(yè)用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地等。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)深圳寶中南街坊地塊大概率會(huì)大幅降低商業(yè)和酒店的占比，增加住宅比例，以此來(lái)吸引更多開(kāi)發(fā)商競(jìng)搶。

對(duì)于該地塊是否還會(huì)二次上架，李宇嘉表示，對(duì)于寶安區(qū)而言，地方政府已經(jīng)對(duì)規(guī)劃、用途進(jìn)行了調(diào)整，增加了居住用地比例，但如果繼續(xù)降低非住宅占比，可能會(huì)與片區(qū)規(guī)劃產(chǎn)生沖突，面臨較大壓力。因此，未來(lái)可能會(huì)在適當(dāng)下調(diào)商辦比例后再次出讓?zhuān)部赡苡蓞^(qū)國(guó)企城投開(kāi)發(fā)非住宅部分，為住宅部分的規(guī)劃溢價(jià)創(chuàng)造條件，進(jìn)而吸引市場(chǎng)化房地產(chǎn)企業(yè)拿地。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月，深圳全市新房住宅存量為278.6萬(wàn)平方米，時(shí)隔33個(gè)月再度回落至300萬(wàn)平方米以下。根據(jù)過(guò)去一年平均成交量計(jì)算去化時(shí)間約為7.84個(gè)月，去化周期較上月下滑1.27個(gè)月，連續(xù)7個(gè)月呈回落態(tài)勢(shì)。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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