會有九成房地產(chǎn)開發(fā)主體即將消亡嗎？丨智庫

華少/制圖

北京師范大學(xué) 董藩

近年來業(yè)內(nèi)流傳著一個令人很震驚的說法：中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到達(dá)頂峰——從開發(fā)主體看，目前中國具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司有9萬個，而整個美國不超過500個。中國的房地產(chǎn)開發(fā)公司比全世界加起來還多，以后能剩1萬家就不得了了——按照這個說法，中國90%的房地產(chǎn)開發(fā)公司即將消亡。

在房地產(chǎn)市場不景氣的當(dāng)下，這個說法在業(yè)內(nèi)引起不小的恐慌。那么果真會如此嗎？

中國市場上將來能剩下多少開發(fā)公司，是由很多因素共同決定的，有些因素還與未來的經(jīng)濟、社會演化連在一起，現(xiàn)在沒法說清楚。能說清楚的是：第一，美國只有500家開發(fā)商的說法是不準(zhǔn)確的；第二，美國與中國的基本國情、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程差別巨大，據(jù)此做簡單比較，或以美國的現(xiàn)狀作為判斷中國市場合理與否的依據(jù)，均是不妥的；第三，中美土地制度與房地產(chǎn)管理體制存在巨大差別，簡單將兩國的情況在一起比較也不合適；第四，中美兩國的人口規(guī)模、城市化進程、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀差別巨大，對開發(fā)商數(shù)量具有重要影響；第五，全球經(jīng)驗證明，房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷競爭市場，很難形成高集中度的寡頭市場結(jié)構(gòu)。

一、美國房地產(chǎn)開發(fā)主體的類別與開發(fā)公司的數(shù)量

在比較中美房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量之前，首先要了解美國房地產(chǎn)開發(fā)主體的構(gòu)成情況，知曉兩國之間的體制差別。

在美國，盡管不同州在開發(fā)資質(zhì)、許可和審批流程方面的要求不盡相同，但總體上看開發(fā)房地產(chǎn)的公司不局限于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。一般來說，投資公司、建筑公司以及其他工商企業(yè)，只要符合所在州和城市的法律法規(guī)，都可以通過收購、開發(fā)、融資等方式直接或間接參與房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理。

這里重點說一下最常見的投資公司——投資公司尤其擅長通過資本配置來獲取和開發(fā)房地產(chǎn)。例如，大型投資公司可以通過融資和提供投資策略介入住宅、辦公、零售和工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理。選擇投資公司結(jié)構(gòu)，而不是設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，在房地產(chǎn)開發(fā)活動中是常見方式。

建筑公司則通常作為施工承包方介入開發(fā)活動，也有一些公司直接從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，包括購地和自建房產(chǎn)，特別是在集合住宅或商業(yè)建筑開發(fā)領(lǐng)域。其實只要符合當(dāng)?shù)卣慕ㄖ?guī)范和用地要求，任何普通工商企業(yè)都可以自行開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓、倉庫等），或通過合資形式參與房地產(chǎn)開發(fā)項目。很多工商企業(yè)的辦公樓、倉庫和商業(yè)設(shè)施就是自建的。

需要特別說明的是，在美國，還允許公民自建住房。對自建者沒有特別的資質(zhì)要求，只要能確保工程施工符合所有安全標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范即可（通常聘請有執(zhí)照的承包商來完成專業(yè)工作）。美國每年單戶住宅開發(fā)量在70萬至100萬套之間，其中5%~10%為自建。這樣每年參與自建住房的家庭達(dá)3.5萬個家庭以上，有的年份甚至高達(dá)10萬個家庭。

美國法律沒有嚴(yán)格要求開發(fā)房地產(chǎn)者必須是“房地產(chǎn)開發(fā)公司”，很多房地產(chǎn)是其他類型的公司或居民家庭開發(fā)的，這是中美兩國不能就房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量做直接比較的主要原因。

搞清了美國開發(fā)體制和開發(fā)市場的真實情況后，再聚焦作為開發(fā)主體之一的房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量，看看是什么情況——網(wǎng)上的確難以查到全美國的數(shù)據(jù)，要查各州的數(shù)據(jù)也必須訂閱特定行業(yè)數(shù)據(jù)或付費才行，但英文文獻(xiàn)中還是能搜到個別州和城市的房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量。例如在加州，目前有超過800家房地產(chǎn)開發(fā)公司；在伊利諾伊州，Clutch等商業(yè)信息平臺上列出的房地產(chǎn)開發(fā)公司，單是在人口約270萬人的芝加哥地區(qū)，就有上百家之多。由此可以推算，即使不考慮同樣開發(fā)房地產(chǎn)的其他類型的公司和參與住宅開發(fā)的家庭（個人），全美國的房地產(chǎn)開發(fā)公司至少也有5000家以上，絕對不是只有500家左右。

二、決定中國開發(fā)公司數(shù)量的四大基本因素

目前，中國約有10萬家而不是9萬家注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司。未來幾年或十幾年，這10萬家公司中九成將消亡？當(dāng)然不會。國情、周期、法制差別與生產(chǎn)的特殊性，是決定中國開發(fā)公司數(shù)量的四大基本因素，它們在未來十年一定有變化，但不是翻天覆地的變化。

第一，人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)眾多，使開發(fā)公司與開發(fā)活動大量存在成為必然。中國有9億城鎮(zhèn)人口，有直轄市4個、副省級城市15個、地級市293個、地級區(qū)333個、縣級區(qū)2844個（含市轄區(qū)、縣級市、縣、旗等）、縣城1468個（含旗政府所在地）、鎮(zhèn)21421個、鄉(xiāng)7080個。面對巨量的人口和星羅棋布的大小聚集區(qū)，若只有1萬家開發(fā)公司，根本無法承擔(dān)全部開發(fā)工作——一個大都市有上百家、幾百家甚至上千家開發(fā)公司，小城鎮(zhèn)有兩三家開發(fā)公司，都很正常。雖然大開發(fā)公司可把從開發(fā)能力下沉、分割到縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但經(jīng)營管理成本太高，未必劃算。如果要這樣做，一般也得單獨成立公司。另外，競爭機制決定了必然存在大量開發(fā)公司。比如，一個縣城至少有三五家小開發(fā)公司，一個小鎮(zhèn)上至少有兩三家小開發(fā)公司，可能才是穩(wěn)定的供給結(jié)構(gòu)。若只有一家，處于壟斷狀態(tài)，則利潤會偏高，必然會吸引新的資本進入。

第二，產(chǎn)業(yè)生命周期和經(jīng)濟周期，對開發(fā)公司數(shù)量具有重要影響。要隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程去分析、評判供給主體的數(shù)量與產(chǎn)能，不能靜止地看問題。從房地產(chǎn)業(yè)的生命周期看，在孕育期，會出現(xiàn)少量房地產(chǎn)開發(fā)公司；在成長期，這類公司快速增加，公司的規(guī)模也快速擴大；在成熟期，公司的數(shù)量基本穩(wěn)定下來；在衰退期，公司數(shù)量減少，資本流出房地產(chǎn)行業(yè)。在成熟期也就是高峰期，10萬家開發(fā)公司可能不多，在衰退期可能就顯得產(chǎn)能過剩了。開發(fā)企業(yè)的成敗存廢，除了內(nèi)部經(jīng)營管理狀況和產(chǎn)業(yè)生命周期外，與宏觀經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境也有關(guān)。因此，經(jīng)濟周期對開發(fā)公司的數(shù)量也會有明顯影響。在擴張階段，需求旺盛，商品房暢銷，開發(fā)規(guī)模趨升，公司數(shù)量增加；在收縮階段，需求疲軟，商品房滯銷，開發(fā)規(guī)模下降，一些企業(yè)破產(chǎn)，退出行業(yè)。市場能自動調(diào)節(jié)公司數(shù)量及每家的產(chǎn)能，政府則要把握好調(diào)控節(jié)奏，努力熨平波動軌跡。

第三，由于制度、法規(guī)和產(chǎn)品類型限制，開發(fā)公司排他性獨占中國市場。與美國不同，中國城鎮(zhèn)土地屬于公有制。根據(jù)《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理規(guī)定，基本不允許個人和家庭直接參與土地拍賣和房地產(chǎn)開發(fā)（個人自建房有極其嚴(yán)格的管理規(guī)定），這些經(jīng)濟活動主要面向房地產(chǎn)開發(fā)公司，工業(yè)企業(yè)或具有特定資質(zhì)的組織參與開發(fā)則僅限于自建自用，并受到嚴(yán)格的法律法規(guī)監(jiān)管。而在美國，房地產(chǎn)開發(fā)門檻低，參與主體很復(fù)雜，因為美國政府認(rèn)為開發(fā)者一般只是投資者，不是設(shè)計者或施工者，無需實施資質(zhì)管理。美國獨立住宅和聯(lián)排住宅占90%，其中很多都是私人或私人合伙開發(fā)的。在中國城鎮(zhèn)中，獨立住宅不足1%，99%以上的都是成片開發(fā)的集合住宅，投資規(guī)模大，技術(shù)與安全性要求高，私人是沒有能力和資質(zhì)開發(fā)的，巨大的開發(fā)市場被開發(fā)公司獨享了。這從另一個角度說明，中美開發(fā)市場供給主體的數(shù)量，是沒法直接比較的——不能互相參照，得出多少家合理或不合理的結(jié)論。究竟應(yīng)該有多少家，市場說了算。

第四，開發(fā)活動在空間分布上的零碎性，也決定了必須有眾多公司參與。與美國相比，中國的房地產(chǎn)開發(fā)雖然都是對十幾畝、幾十畝、幾百畝地塊的成片開發(fā)，但還是散落在城區(qū)中，對大小地塊見縫插針式的開發(fā)，一般并不表現(xiàn)為幾平方公里、十幾平方公里甚至更大面積的造城或者城市整體片區(qū)的同時開發(fā)。這就給中小開發(fā)企業(yè)留下了發(fā)展機會和空間。因為那些幾畝、十幾畝、幾十畝的小地塊，大開發(fā)商根本看不上，或者對大公司來說開發(fā)成本很高（例如人工費更貴；因為開發(fā)流程操作規(guī)范，導(dǎo)致投資周期長，財務(wù)成本高等），沒有規(guī)模經(jīng)濟。而對當(dāng)?shù)氐闹行￠_發(fā)公司來說則可能很適合，開發(fā)成本也低。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域很難像其他商業(yè)領(lǐng)域那樣，大公司摧枯拉朽，把中小公司擠出市場，于是出現(xiàn)了大中小公司各有生存天地之局面。

三、進一步理解房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與行業(yè)集中度的五點補充

有些人得出中國房地產(chǎn)開發(fā)公司將大量消亡之結(jié)論，主要基于兩點理由：其一，中國的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)過了高峰，今后的規(guī)模會大幅度“塌陷”；其二，規(guī)模經(jīng)濟這一規(guī)律會發(fā)生作用，大公司越來越大，最后把中小開發(fā)公司擠出市場，導(dǎo)致公司數(shù)量大大減少。我不認(rèn)可90%的開發(fā)公司必然消亡的判斷。除了上面講到的一些理由外，還有幾點我也想強調(diào)一下：

第一，目前房地產(chǎn)的嚴(yán)重過剩狀態(tài)，誤導(dǎo)了大家對房地產(chǎn)供求關(guān)系長期態(tài)勢的判斷。這幾年，市場處于30多年來最嚴(yán)重的震蕩期。大家看到的嚴(yán)重過剩狀態(tài)，就與當(dāng)下階段需求大量沉淀有關(guān)。若市場正常運行，則不會出現(xiàn)如此嚴(yán)重的失衡情景。開發(fā)規(guī)模的確會下降并且已經(jīng)明顯下降，但估計未來幾年會先有所恢復(fù)（當(dāng)然無法恢復(fù)到高峰時期的規(guī)模），然后再逐漸下降。

第二，說市場會先有所回升的理由有三：一是與房地產(chǎn)救市政策支撐。目前必須保交樓、救經(jīng)濟，這必然增加投資。二是市場在經(jīng)過一段蕭條期后，終究會走出陰霾，恢復(fù)交易秩序。三是2016年嚴(yán)厲調(diào)控前的房地產(chǎn)過剩，其實是結(jié)構(gòu)性過剩——很多人從偏僻、落后、封閉地區(qū)或農(nóng)村、小城鎮(zhèn)、中小城市，流入大城市和大都市，流出地房屋過剩了，但流入地需求增加，還需建造更多房屋。

第二，既要看到規(guī)模下滑趨勢，也要看到仍有一些支撐因素，并出現(xiàn)了新的拉升需求的力量。從支撐因素看，未來仍會有大量房地產(chǎn)拆遷與更新改造活動，城市化與地區(qū)間人口遷徙仍在大規(guī)模推進，大城市和人口流入地住房需求仍會上升，一些家庭仍存在改善型需求，等等。另外，大齡獨居人口、離婚人口、周末夫妻等特殊人口的增加及常態(tài)化，必然會拉升房地產(chǎn)需求，抑制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的下滑。雖然與高峰期相比，開發(fā)規(guī)模會下降，但未來10年會降多少？沒幾人相信會下降90%，那為什么要相信九成公司會垮掉呢？

第三，不要根據(jù)對產(chǎn)能收縮幅度的預(yù)測，來簡單推導(dǎo)開發(fā)公司數(shù)量的消亡幅度?；谛袠I(yè)發(fā)展?fàn)顩r和市場演化規(guī)律，從總量上看，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和中小開發(fā)公司數(shù)量都會逐步減少，甚至某些大開發(fā)公司也會在調(diào)整過程中破產(chǎn)倒閉。開發(fā)規(guī)模的收縮與開發(fā)公司數(shù)量的減少在方向上是一致的，但在縮減比率上未必一致或大致相同——必然會出現(xiàn)產(chǎn)能的收縮，比如在高峰期，全國所有公司，平均每家年開發(fā)2萬平方米，后面下滑到1.6萬甚至再下滑1.2萬平方米，利潤率也會下滑，但大部分公司未必垮掉，只是開發(fā)規(guī)模變小了。

第四，開發(fā)公司眾多、集中度提升緩慢，也與市場結(jié)構(gòu)及生產(chǎn)的特殊性有關(guān)。其他行業(yè)如石化、家電、航空、金融等，經(jīng)過市場競爭，很容易形成寡頭結(jié)構(gòu)，幾家頭部大公司占據(jù)整個國家的半數(shù)甚至八、九成市場份額。房地產(chǎn)業(yè)與之不同：它生產(chǎn)、經(jīng)營房地產(chǎn)商品，橫跨二、三產(chǎn)業(yè)，但從一個國家而不是一個城市角度看，幾乎見不到寡頭市場結(jié)構(gòu)，而是典型的壟斷競爭市場。這倒不是因為資本、人才限制，而是因為土地供給零碎、分散，又不能機械化生產(chǎn)，即規(guī)模化開發(fā)受到限制。很多小地塊、小項目，更適合中小開發(fā)商操作。這樣，大開發(fā)公司并無競爭優(yōu)勢，難以排擠中小開發(fā)公司，由此也決定了行業(yè)集中度的提升會很慢、很難。

第五，開發(fā)公司眾多、集中度提升緩慢，還與開發(fā)商無法建立起品牌優(yōu)勢有關(guān)。從忠誠度、附加值、質(zhì)量的穩(wěn)定性、專利保護等角度看，品牌之說法在房地產(chǎn)領(lǐng)域幾乎不成立。大開發(fā)商只是公司名氣更大一些，完全沒法像其他知名工業(yè)企業(yè)那樣，可憑借企業(yè)或產(chǎn)品品牌優(yōu)勢搶奪市場，提升規(guī)模經(jīng)濟。經(jīng)過200多年的發(fā)展、演化，剔除自建或合伙建房部分，美國排名前30的開發(fā)公司合計市場占有率僅約50%。在中國，經(jīng)過30多年發(fā)展，以一手房銷售額高峰年份2021年為例，前30名開發(fā)公司合計占有率為42%，前10名合計占有率為24%。碧桂園排名第一，占有率不到4%。這與工業(yè)領(lǐng)域高市場集中度的情況完全不同，也間接說明中小開發(fā)公司并不容易垮掉、滅失。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報3月31日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

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