上海交大陳杰：穩(wěn)住樓市股市，各地政府要當作最重要工作落實丨兩會訪談

上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任、國際與公共事務學院教授陳杰

在對今年工作的總體要求中寫到穩(wěn)住樓市股市，同時也是要求各地政府都要把樓市股市的穩(wěn)定當做今年最為重要的工作任務之一來重視和落實。

中房報記者 苗野丨兩會報道

“信心、決心”，是陳杰在這次采訪中提到的最多的“關鍵詞”。

他說，“政府工作報告不僅展示了穩(wěn)住樓市的決心，也指出了房地產未來發(fā)展的方向所在和路徑所依，有力增強了各界對房地產市場止跌回穩(wěn)的信心?！?/span>

陳杰，上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任、國際與公共事務學院教授。他告訴中國房地產報記者，3月5日自己全程認真聆聽了李強總理作的政府工作報告，報告里的國計民生，讓他深受鼓舞、倍感振奮。

他進一步提到，政府工作報告用了240字的大篇幅給出了持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)的施策方略，并首次提到要適應人民群眾高品質居住需要，推動建設安全、 舒適、綠色、智慧的“好房子”，指明了未來房地產發(fā)展仍然還有十分廣闊空間。

“樓市股市的穩(wěn)定直接關系經濟全局的穩(wěn)定，穩(wěn)住樓市股市是統(tǒng)籌發(fā)展和安全的基石，是穩(wěn)預期、激活力、擴內需的前提，也是推動經濟持續(xù)回升向好的基礎?！标惤苷f。

今年政府工作報告中“穩(wěn)住樓市股市”的重要表述和“持續(xù)用力促進房地產市場止跌回穩(wěn)”的詳細指導，充分展示政府會繼續(xù)加碼穩(wěn)住樓市的決心，不僅有力加快樓市筑底回升，構建推動房地產發(fā)展新模式也會在年內取得重要新突破。

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政府工作報告展示了穩(wěn)住樓市的決心

中國房地產報：聽完今年的政府工作報告您有什么感觸？

陳杰：今年的政府工作報告首先對2024年房地產市場止跌回穩(wěn)的各項努力工作及產生的效果給予了積極肯定。

比如，將下調住房貸款利率和首付比例、降低交易環(huán)節(jié)稅費水平、扎實推進保交房工作都列入了2024年工作回顧第一個要點“因時因勢加強和創(chuàng)新宏觀調控， 推動經濟回升向好”的重要組成部分，充分肯定了穩(wěn)樓市工作中政策出臺及政策創(chuàng)新的及時性和效果性。

同時，政府工作報告也直面當前很多城市的房地產市場仍然還面臨筑底不穩(wěn)的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，如在今年工作的總體要求中就明確要求“穩(wěn)住樓市股市”，又在第六項工作“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”中，重申2024年中央經濟工作會議所要求的“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，體現(xiàn)了對穩(wěn)樓市工作的高度重視和對市場形勢的清醒認識。

政府工作報告不僅展示了穩(wěn)住樓市的決心，也指出了房地產未來發(fā)展的方向所在和路徑所依，有力增強了各界對房地產市場止跌回穩(wěn)的信心，并首次提到要適應人民群眾高品質居住需要，推動建設安全、 舒適、綠色、智慧的“好房子”，這些表述將有力消除對中國房地產市場的非理性認識，不僅提振預期和促進筑底回升，還將促進房地產新發(fā)展模式的構建。

中國房地產報：今年政府工作報告將“穩(wěn)住樓市股市”寫進總體要求，這是歷史上的第一次，背后體現(xiàn)了什么樣的信號？

陳杰：樓市股市的穩(wěn)定直接關系經濟全局的穩(wěn)定，穩(wěn)住樓市股市是統(tǒng)籌發(fā)展和安全的基石，是穩(wěn)預期、激活力、擴內需的前提，也是推動經濟持續(xù)回升向好的基礎。

當前，我國樓市股市確實還存在一些不穩(wěn)定因素，尤其在國際外部錯綜復雜的環(huán)境下，不確定性因素很多。在復雜多變的環(huán)境中穩(wěn)住樓市股市，不僅要保障完成今年經濟增長目標，還要為“十五五”規(guī)劃開局奠定良好基礎，鞏固社會各界對經濟中長期持續(xù)向好和實現(xiàn)升級轉型發(fā)展的信心，具有很高的政策施策挑戰(zhàn)，需要全局關注、協(xié)同發(fā)力、久久為功。

為此，政府工作報告在對今年工作的總體要求中就寫到了穩(wěn)住樓市股市的要求，體現(xiàn)了正視問題的自信、不回避不遮掩的坦蕩和迎難而上的勇氣。

在總體要求中，”穩(wěn)住樓市股市”的表述，與“防范化解重點領域風險和外部沖擊”前后直接相連，可以看作是向國際國內資本市場鮮明表明了中國政府將不懼各種風險沖擊、堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線的強大決心，也是向社會各界展示了一定能達成目標的信心。這個動作本身可以理解為政府預期管理手段的一種升級。

在對今年工作的總體要求中寫到穩(wěn)住樓市股市，同時也是要求各級政府都要把樓市股市的穩(wěn)定當做今年最為重要的工作任務之一來重視和落實，同時又要與其他方面的各項工作有機結合，而不是相互脫節(jié)，孤立地去穩(wěn)住樓市股市。

比如，今年工作總體要求的第一要點“實施更加積極的財政政策”、第二要點“實施適度寬松的貨幣政策”、第三要點“強化宏觀政策民生導向”、第四要點“打好政策‘組合拳’”，都與穩(wěn)住樓市股市有關，都是穩(wěn)住樓市股市的主要路徑和重要保障。同時，穩(wěn)住樓市股市也能為落實這幾個要點打下良好基礎，提供更好的政策發(fā)揮空間。這幾個要點是相輔相成的一個有機整體，要融會貫通來領悟，才能做好今年的工作。

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收儲要考慮各地差異性

先定用途再定收購方案

中國房地產報：政府工作報告提出，“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權?！睂τ谑諆ぷ鞯脑購娬{，您怎么看？

陳杰：穩(wěn)住樓市的基本立足點是盡快恢復房地產的供需平衡。供需平衡的修復，需要從供需兩方面著眼，簡單說，就是減供增需。客觀說，當前我國不少城市還是存在商品房供大于需的去庫存壓力，如果依賴市場自身修復，等待市場需求尤其居民需求復蘇反彈，那庫存去化壓力周期會比較長。

在當前經濟環(huán)境下，漫長的房地產市場供求再平衡過程，會給經濟社會發(fā)展帶來很多難以預料的風險沖擊。

收儲存量商品房，一方面是增需，另一方面是減供，可以大大縮短房地產市場再平衡過程。盤活存量用地和商辦用房在內的存量房屋，既是穩(wěn)住樓市的重要組成部分，又可以與政府工作報告提到的“優(yōu)化城市空間結構和土地利用結方式”、“持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā)”相結合，提高城市土地與房地產資源的配置效率，釋放城市增長潛力。

各地房地產市場情況差別很大，盤活存量土地與房屋、收儲存量商品房，要考慮各地的差異性，既要考慮完成當下的任務需求，也要考慮長期影響，不對房地產市場及經濟社會的可持續(xù)發(fā)展產生負面影響。

我建議，盤活和收儲存量土地與商品房的工作，不能簡單“一刀切“，要在中央基本要求的指導下，城市政府積極充分利用收儲專項債等政策支持的同時，承擔更大主體責任，具有更大自主權，產生更多因地制宜的創(chuàng)新性與原則性兼顧的辦法。原則上，應先定用途再定收購方案，謀定而后行。

中國房地產報：政府工作報告提出，要“有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式?！蹦J為在房地產基礎性制度方面要如何搭建，加快新模式的建立？

陳杰：房地產發(fā)展新模式已經在進行中。2024年12月末的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在部署推動構建房地產發(fā)展模式時候著重談了“一個體系、一個機制、兩個制度、一個監(jiān)管”，其中“一個體系”是住房供應體系，“一個機制”是要素聯(lián)動機制，“兩個制度”是商品住房銷售制度和房屋全生命周期安全管理制度，“一個監(jiān)管”是房地產全過程監(jiān)管。

從這五個領域的變化可以窺見房地產發(fā)展新模式的基本框架，其中居于中心地位的是“一個體系”。2025年，中國住房供應體系三個層面的變化值得高度關注：一是“市場+保障”供應體系的深入推進，二是“租購并舉”的更深層次進展，三是存量消化與增量優(yōu)化的協(xié)調統(tǒng)一，包括“持續(xù)推進城市更新和加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“行動中老舊住房的升級替換和以舊換新。

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保交房需要拉長“白名單”

中國房地產報：政府工作報告提出，“拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產融資協(xié)調機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險?！蹦J為，接下來，對于保交房工作應重點做好什么？

陳杰：經過兩年多的大規(guī)模“保交樓”再到“保交房”的努力，各地政府在與相關職能部門的協(xié)同工作中已經建立起一套比較成熟和規(guī)范的保交房工作體系，總體上能夠保障已售未交付商品房從復工、竣工到交付的全流程。

相關數據顯示，2024年全國實現(xiàn)了338萬套保交房工作，其中304萬套來自規(guī)模前50名大型房企。保交房工作從最初的艱難困局到后期的破冰推進，離不開房地產融資協(xié)調機制這個多部門協(xié)力下產生的重要金融創(chuàng)新。國家金融總局負責人最新披露，房地產融資協(xié)調機制目前審批貸款超過6萬億元，涉及已經交付和正在建設的住房超過1500萬套?？梢?，沒有基于企業(yè)風險與項目風險有效分離基礎上的巨大規(guī)?！鞍酌麊巍比谫Y保障，保交房工作難以取得目前的成績。

未來保交房一方面仍然需要拉長“白名單”，讓更多符合條件的項目能進入“白名單”，包括民營房企的項目也能納入；另一方面要增強對期房購房人的保障，切實實現(xiàn)不僅交房還能第一時間入住并辦理好產權。同時，加快推動期房銷售全面向現(xiàn)房銷售轉變，從根源上避免再出現(xiàn)大規(guī)模已售期房難交付帶來的系統(tǒng)性金融風險和社會穩(wěn)定風險。

中國房地產報：政府工作報告提出，要“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，對于好房子建設您怎么看？

陳杰：今年政府工作報告首次明確提出，適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、 舒適、綠色、智慧的“好房子”。這既為新時期房地產發(fā)展的使命與目標指明了方向，是房地產行業(yè)從“量增”到“質優(yōu)”轉型發(fā)展的必由之路，可以有效拉動綠色建材、智能家居、智慧物業(yè)等多個傳統(tǒng)產業(yè)的增值鏈升級，還展示了未來宜居城市、智慧城市、韌性城市建設的廣闊空間，也讓城鄉(xiāng)居民對美好生活有了更具象化的熱切期盼，將有力激發(fā)人民群眾的奮斗熱情。

民以食為天，以居為先。良好的居住條件是家庭幸福的起點，高質量民生福祉的基礎，可以說是人民群眾一切幸福的基點。人人住有宜居，提升人民群眾獲得感、歸屬感和幸福感，具有增進城市歸屬感、增強社會凝聚力的強大“錨力”。提高居住質量，讓人人享有“好房子”，既是民生問題也是發(fā)展問題。宜居才能樂業(yè)，住在“有溫度”的“好房子”“好小區(qū)”“好社區(qū)”才能保持好體力、養(yǎng)護好心情、涵養(yǎng)好精神、享受好生活，才有動力和能力創(chuàng)造新知、創(chuàng)新科技、增長社會發(fā)展動能。加快實現(xiàn)人人享有“好房子”“好社區(qū)”，是新時代踐行以人民為中心發(fā)展理念建設“人民城市”的新號角，也是中國式現(xiàn)代化的題中之義。

好房子的建造與供給是一個系統(tǒng)工程，涉及多方主體和多個產業(yè)，需要強化規(guī)范引導，完善標準體系建設，建立示范推廣體系。

好房子首先要安全，而且是全生命周期的安全。不少地方在積極探索讓開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)與政府職能部門等多方努力協(xié)同形成房屋安全責任閉環(huán)，優(yōu)秀項目往往配置了智能化房屋安全監(jiān)測體系，線上線下聯(lián)動提升對安全防護的響應速度與效率，并具備防范火災、水災、地震等災害的緊急避險設計。

好房子要居住舒適，就要住的安心、用的放心、維護省心和體驗舒心。不少企業(yè)注意從設計、建造、運營和維護各環(huán)節(jié)用心，對硬件軟件精心挑選，如陳曉紅院士所指出，注意“服務溫度”，讓居者對房屋和小區(qū)“產生情緒共鳴”。

好房子除了要有健康的室內環(huán)境，還要有良好的室外生態(tài)環(huán)境，以提高居者的身心健康。不少企業(yè)已經主動提升建筑綠色星級標準，加大低碳與健康建材的使用，追求低碳的模塊化裝配式建造，還探索光伏建筑一體化和智能溫控，大大降低能耗，不僅省錢，也促進人居與自然的和諧統(tǒng)一。

AI時代的好房子必須具有智能特征，已經有不少示范性的“好房子”“好小區(qū)”，不僅有高科技的智能家居嵌入室內，還與智慧物業(yè)、智慧社區(qū)、智慧城市緊密相融。

中國房地產報：對于2025年的房地產市場您有什么新看法？

陳杰：樓市股市是居民家庭財富的主要集中地，穩(wěn)住樓市股市，才能居有所安、心有所穩(wěn)，尤其在現(xiàn)代風險社會中，家庭資產價值的確定性是居民對抗意外沖擊和收入不確定性的重要基礎。

客觀來說，我國不少城市的房價，在一定歷史時期中都有過不同程度的虛高，但經歷2021年以來的3年多市場深度調整，大多數城市房價已經大幅向價值基本面支撐點回歸。在持續(xù)政策協(xié)同發(fā)力之下，2024年第四季度以來不少城市的房地產市場已經產生諸多積極變化。今年政府工作報告中“穩(wěn)住樓市股市”的重要表述和“持續(xù)用力促進房地產市場止跌回穩(wěn)”的詳細指導，充分展示政府會繼續(xù)加碼穩(wěn)住樓市的決心，有力增強各界信心，將不僅有力加快樓市筑底回升，也會推動房地產發(fā)展新模式構建在年內取得重要新突破。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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