全國政協(xié)委員聶竹青：建議打造房屋交易平臺，打破經(jīng)紀服務壟斷丨兩會連線

全國政協(xié)委員、深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司董事長聶竹青

中房報記者 曾冬梅丨兩會報道

今年兩會，全國政協(xié)委員、深圳市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司董事長聶竹青準備了4份提案，其中3份與地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，覆蓋房屋交易、“老齡化”電梯的安全問題以及保障性租賃住房稅收政策等領(lǐng)域。

━━━━

打造永不打烊的房屋交易平臺

關(guān)于房屋交易，聶竹青關(guān)注到了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務壟斷帶來的一系列問題。他表示，在房地產(chǎn)交易市場中，由于信息不對稱、資源分布不均等復雜因素，購房者在交易過程中處于被動地位，不得不依賴房地產(chǎn)經(jīng)紀服務。特別是在二手房交易領(lǐng)域，經(jīng)紀服務滲透率已逼近90%。當前，頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀服務平臺占據(jù)絕對壟斷地位，形成了“一手二手齊抓，買賣雙方通吃再吃銀行”的局面。壟斷不僅大幅增加房地產(chǎn)交易各方的成本，抬高購房門檻，也給購房者、賣房者以及銀行等金融機構(gòu)帶來經(jīng)濟負擔，甚至存在金融風險。

他認為，要從根本上解決這些問題，可以借助數(shù)字化技術(shù)與AI的強大力量，在現(xiàn)有房屋管理系統(tǒng)基礎上，整合政府、銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、房屋業(yè)主的房源信息，打造一個永“不打烊”的房屋交易平臺。政府主管部門應建立全國聯(lián)網(wǎng)的房屋信息數(shù)據(jù)庫，向存量房屋業(yè)主、開發(fā)企業(yè)開放端口，允許其實名注冊后上傳放售房源。用戶在購（租）房時，只需輸入預算和要求條件，AI便能自動篩選匹配房源，為用戶提供便捷、精準的選房服務。系統(tǒng)篩選房源后，需求方向業(yè)主提供聯(lián)系方式，業(yè)主在限期內(nèi)聯(lián)系需方溝通，雙方可同時與多方聯(lián)系比較。交易雙方可自主或委托經(jīng)紀服務機構(gòu)完成網(wǎng)簽和交易，購房者可自由選擇平臺上的銀行、公積金中心辦理按揭。而政府部門則應篩選銀行設立存量房交易資金監(jiān)管帳戶，將交易全過程涉及的費用均納入監(jiān)管范圍，確保資金安全，防范金融風險。

━━━━

鼓勵老舊電梯“以舊換新”

2024年，聶竹青帶著《關(guān)于全國系統(tǒng)性解決老舊小區(qū)安裝電梯及提升老舊電梯安全的提案》參加兩會，今年，他進一步聚焦到如何確保老舊電梯的使用安全上。在《關(guān)于完善“老齡化”電梯安全機制 讓平安中國更平安的提案》中，他提到，截至2024年底，全國電梯保有量已突破1000萬臺，占全世界的40%以上，且這一數(shù)字還在持續(xù)攀升。“目前全國使用年限超過15年的老舊電梯數(shù)量已超過100萬臺，占電梯保有總量的10%以上。這些老舊電梯由于長期運行，設備磨損嚴重，零部件老化，安全性能下降，容易出現(xiàn)故障甚至引發(fā)安全事故?！?/span>

完善“老齡化”電梯安全機制，能夠有效降低電梯事故的發(fā)生率，為人民群眾創(chuàng)造一個更加安全的出行環(huán)境，也有助于提升小區(qū)的整體品質(zhì)。而老舊電梯的更新改造和加裝電梯市場，也蘊含著巨大的經(jīng)濟潛力，能夠為經(jīng)濟發(fā)展注入新的動力，有力促進國內(nèi)經(jīng)濟大循環(huán)。

基于此，聶竹青建議結(jié)合我國電梯運行的實際情況，制定科學合理的電梯安全等級標準。對于安全等級低于一定標準、存在嚴重安全隱患且無法通過維修改造達到安全運行要求的電梯，應建立清退機制，強制要求“帶病上崗”的電梯停止使用。為降低電梯產(chǎn)權(quán)單位和使用單位的更新改造成本，提高其積極性，政府應出臺一系列刺激政策。積極推廣新型智能化電梯，以科技保障安全。

━━━━

完善保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策

在我國住房保障體系的建設中，保障性租賃住房占據(jù)著重要地位。聶竹青表示，近年來，國家陸續(xù)出臺了一系列政策推動住房租賃市場的健康發(fā)展，其中《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號，以下簡稱“24號文”）以及《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2023年第70號，以下簡稱“70號文”）便是重要的政策舉措，它們分別對租賃住房和保障性住房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策予以明確。

在他看來，這兩份文件還有進一步完善的空間。其中，24號文在針對保障性租賃住房方面，缺乏精準的優(yōu)惠措施，未能充分考慮到保障性租賃住房的特殊性質(zhì)和需求，導致保障性租賃住房在享受優(yōu)惠時缺乏指引。而70號文，按照稅務部門的解釋，僅僅聚焦于配售型保障性住房，在稅種覆蓋上存在明顯不足，無法全面涵蓋保障性租賃住房建設和運營過程中的各類稅收問題。這使得兩個政策在面對保障性租賃住房時，都未能給予專門且有效的稅收優(yōu)惠。此外，在部分實行房產(chǎn)稅從價計征的城市，保障性租賃住房承擔著與市場化租賃住房相同的房產(chǎn)稅負擔。這種不合理的稅收負擔分配，極大地影響了企業(yè)參與保障性租賃住房建設和運營的積極性。

因此，他建議完善現(xiàn)有政策，取消對租賃合同簽訂對象的嚴格限制，針對保障性租賃住房的稅收優(yōu)惠出臺專項政策。若在短期內(nèi)暫不具備出臺專門針對保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策的條件，建議財政部及住房和城鄉(xiāng)建設部共同明確保障性租賃住房適用于公共租賃住房有關(guān)稅費支持政策，使保障性租賃住房能夠享受與公共租賃住房相同的免稅優(yōu)惠。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

中國房地產(chǎn)報版權(quán)所有

未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載以及任何形式使用

如需轉(zhuǎn)載，請后臺回復“轉(zhuǎn)載”了解規(guī)則

聲明：本文系轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng)，請讀者僅作參考，并自行核實相關(guān)內(nèi)容。若對該稿件內(nèi)容有任何疑問或質(zhì)疑，請立即與鐵甲網(wǎng)聯(lián)系，本網(wǎng)將迅速給您回應并做處理，再次感謝您的閱讀與關(guān)注。